Baux commerciaux : les nouvelles mesures

baux commerciauxLe décret annonçant les nouvelles mesures concernant le régime des baux commerciaux vient de paraître. Cette réforme intervient dans le cadre de la loi Artisanat, Commerce et TPE du 18 juin 2014. Le régime des baux commerciaux n’avait pas été revu depuis 60 ans, et les nouvelles mesures visent à mieux protéger les commerçants.

En première ligne, la limitation de la hausse de loyers qui ne pourra désormais excéder 10% par an. Cette mesure est accompagnée d’une modification concernant l’indice de référence pour le calcul de la revalorisation du loyer. Auparavant assise sur l’ICC (Indice du Coût de la Construction), la formule de calcul se basera désormais sur deux indices spécifiques, l’ILC (Indice des Loyers Commerciaux) ou L’ILAT (Indice des Loyers des Activités Tertiaires).

Le décret prévoit également l’obligation d’établir un état des lieux à l’entrée dans les locaux, ainsi qu’un inventaire et une répartition des charges locatives. À ce propos d’ailleurs, certaines charges ou impôts ne pourront plus être dévolus au locataire, savoir :

  • Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;
  • Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées ci-dessus
  • Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement
  • Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail
  • Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

Le bailleur est tenu de remettre chaque année au locataire un état des charges récapitulatif, ainsi que, sur demande du locataire, tout justificatif concernant le montant des charges et impôts qui lui ont été imputés.
À chaque fin de période triennale, dans un délai de deux mois, il doit également communiquer un état chiffré des travaux effectués sur la dernière période, ainsi qu’un prévisionnel chiffré des travaux à effectuer sur la période à venir. Sur demande, tout justificatif doit être communiqué au locataire.

À noter également que les demandes de révision rétroactives sont désormais interdites.

Le décret

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